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并购中对于土地的调查
并购中对于土地的调查


对于企业资产的调查是收购方是否进行收购决策的重要依据,而土地已经取代机器设备成为企业最重要的资产,所以对于企业土地状况的调查是并购中的重要环节,并直接影响交易是否正常进行。
经过大规模的土地制度的变革,中国建立起了城市和农村二元的土地管理制度,农村的土地制度以集体所有制为主,而城市的土地制度则与香港的批租制相似,土地所有权为国有,私人部门通过各种途径获得土地使用权。需要指出的是,这里所指的城市和农村并非地理意义上的区分,而是土地制度中特定的区分。在一些城市的城区内仍然保留有集体所有的土地,而在农村地区的工业区内,土地性质则是国有。
根据用途的不同土地分成建设用地、农业用地、宅基地等,而建设用地又根据功能的不同分成住宅用地、商业用地、工业用地等;根据权利人的不同,土地还分为集体所有土地和国家所有土地;再根据土地获得方式的不同可以分成出让土地使用权、划拨土地使用权、租赁土地使用权。政府通过这样一系列的分类对于不同的土地进行管理。不同种类的土地对于权利人主体、用途、转让限制、收益等都有不同的规定,并可以在经过一定程序后进行转化。对于土地的调查必须关注土地使用权获得的合法性;土地目前用途的合法性;土地目前种类是否可以被投资者使用;以及土地将来进行种类转化的可能性。由于存在长时期的违规使用土地现象,土地的违法违规使用现象在中国较为常见,所以对于土地使用权合法性的调查必须相当谨慎。调查必须从土地使用权的获得的源头开始,包括政府征地;土地出让、划拨、租赁;土地转让;土地性质变更等等。
需要指出的是,违法违规使用土地的现象仍然存在,许多出让方往往宣称目前土地违法使用的状态获得了政府的默许,或者相关的性质转变程序正在办理过程中,对于此类承诺,收购方应当持必要的谨慎态度,因为即使不是出让方的故意隐瞒,由于土地问题的敏感性造成土地政策的变动会影响企业与地方政府间的默契,此类不确定的利益总是蕴含着相当的风险。
还需要注意的是,中国在很长一段时间内采用的是房地分离的权利模式,即房屋和土地分别管理。尽管法律上规定房屋和土地必须同时转让,但是由于分别管理的存在,造成了事实上大量的房屋与土地的权利人不一致。目前国内正在采取房地合一管理,但是各地方推进程度不同,历史遗留的各种问题也仍然存在。